投資新知討論平台

2011/07/28 11:50

【聯合線上企劃／HouseFun好房誌提供】

不管你想「30而立」，還是結婚想買個窩？首購族買房總是怕怕！怕1,000萬以下買不到好房。但專家要告訴你，選擇可多的呢！

「在市中心也許可以買小一點的坪數，但是可能地段稍微好一點的，也許可以再往旁邊一點點買中古屋，也許坪數可能更實用。」房產專家田大權提醒，首購族想買房，建議以地段為主，再尋找週邊的中古屋會更加實際。

其實，首購族買房也能很靈活！頭期款不多的首購族可以挑選市區小宅，像是1到2房的產品，並且以有挑高的為優先，因為空間規劃相對有彈性。

行政區交界處的老公寓有都更價值，也是不錯的選擇，台北市像是大安、信義交界，臥龍街附近有完整的生活圈，但總價卻不到千萬元，就能坐擁大安區門牌。

另外，首購族也可以鎖定區域國宅，因為區域國宅大都生活機能非常便利，而且通常還有廣大的綠地公園供休憩使用，像是北市青年公園附近就是其中的代表，因此國宅價格也跟著水漲船高。

「還是回到購屋者真正的需求，如果有買房子的需求，最重要還是地段跟生活的便利性。」專家建議房貸族，謹守頭期款、房貸為二八比例之外，最重要的還要考量自身需求與地段。

財經專家林奇芬提醒，首購族買房要相對保守一點，以地段與工作、生活便1利性為考量主因。首購族檢示自身條件與購屋目標，只要耐心貨比三家，找到人生第一屋也就更容易順利囉！

全文網址: udn個人理財 - 理財百寶箱 - 房屋煉金術 - 首購族買好房，千萬好宅三攻略 http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_MAIN_ID=331&f_SUB_ID=4160&f_ART_ID=242610#ixzz1TwSJWSe5
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全文網址: udn個人理財 - 理財百寶箱 - 房屋煉金術 - 5個理由，買房比買股票好 http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=242083#ixzz1TwMWxmT6
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整體經濟環境不佳，使得房市也走軟，房仲業者指出，以7月分成交資料來看，賣方對於價格已浮現軟化跡象，投資客退場，未來自用型的買方成為市場的主力，且正值鬼月，若購屋人不忌諱傳統禁忌，反倒可趁此時機議價，如願買到愛屋。 　專家提供3個撇步，購屋人在鬼月購屋議價時，更容易達陣：
　一、時間掐頭，價格去尾。
　台灣房屋行政副總謝萬雄說，購屋人在鬼月「加減討」，多少能討到便宜。當第一個或成為當天首位成交的客戶，幫業者討個好彩頭，通常會有較好的議價空間。
　此外，總價去掉尾數，也有助議價成央A舉例來說，一棟27坪的公寓，最後已談到每坪30萬元賣出，總價810萬元，而目前正值鬼月時節，買方可將尾數的10萬元去掉，總價800萬元，等於是以每坪單價29.6萬元買下，每坪單價省下4,000元。
　二、以量制價：呼朋引伴來議價，表達想買屋的誠意，並且拗一些贈品。
　對於第一次買房子、或是價格實在談不下來的購屋人，東森房屋執行副總吳駿杰認為，不妨帶著家人或親人與屋主面對面討論，表達想買屋的意願，但是礙於預算限制，盼能在價格上通融一些。
　至於預售屋方面，謝萬雄說，不少業者為了拉住好不容易才上門的客人，部份採取送冰箱、冷氣、電視刺激市場，加速消費者下訂的意願，此外，也有消費者直接 拿著訂金殺價，銷售人員看著你拿訂金來，認為這是已成熟可「收成」的客戶，通常會比只出價卻不拿出訂金的消費者，給予更多優惠或贈品。
　三、找投資客或急於出脫的房子，議價空間大。
　大聲行銷顧問公司執行總監田大權說，投資客受到整體投資環境不佳的影響，產生龐大的資金壓力，紛紛出脫變現，購屋人遇到這類急於出脫的屋主，不妨勇於議價，成交機會也較大。

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什麼是風水？
 
《氣乘風而散，界水則止。聚之使不散，行之使有止，故謂風水》。《風水之法，得水為上，藏風次 之》。風水的本質是【氣】，而【氣】是生命之源，亦是生命之根本，風水中的【氣】，是周圍環境中的各個物體在時間和空間上所占的【序】所決定，而物體 【序】的改變，恰恰是辯證唯物中事物由量變到質變的一種方式（量的積累），環境的改變，物體的改變，包括家俱、辦公桌椅...等。
位置變化引起【氣】的改 變，從而改變風水環境，所以風水學是環境學，是生命學，更是道地的科學…。
 
風水是人們對居住環境的選擇和處置。
風水學說是陽宅的延伸和繼續，講究【氣和形】的學問，氣是核心，能乘氣、順氣、界氣，制止死氣、煞氣…等等。
尋求陽宅 建築選址及其方位佈局，其目的是為了獲得與周圍大自然的協調和統一，以取得人們的福壽康寧；人因宅而立，宅因人而存。世人與陽宅是相扶相生，感通天地。因此，買宅、建宅、買地….，首重選址。
 
秉承華夏正宗風水，幫助社會各界有緣者，開運催旺、化煞造福，造福蒼生。

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風水學術認為：
財位取決於一個家庭財運好壞的地方，凡要旺財催財…風水佈局，務必《事先精確勘測出財位》。
 
客廳是全家人一起活動最頻繁的地理位置，客廳門的斜對角又是最聚氣的地理，風水學將這裏定為財位。
如無客廳，起居同在一間寢室，應以進門位置的斜對角為財位。精確勘定財位地理位置後，正確擺放能與財位地理位置五行相配合的物件。這個物件，就是旺財、催財的風水物，
 
一般都供放瑞獸、闊葉植物等。要細化催財風水物，需按照財位元地理位置與主人五行八字喜忌予以具體確定。
 
按照財位元地理位置，精確催財風水物：
（１）財位居於北面，為坎位，五行屬水，財位風水物宜與水、金屬有關，如擺放風水輪、金魚缸、瑞獸、…等。
（２）財 位居於東面及東南面，為震位及巽位，五行屬木，財位風水物宜與水、木有關，如擺放風水輪、金魚缸、木質貔貅、闊葉植物…等。
（３）財位居於南面，為離位， 五行屬火，財位風水物宜與木、火有關，如擺放闊葉植物、臺燈、神樓…等。（４）財位居於西南面及東北面，為坤位及艮位，五行屬土，財位風水物宜與火、土有 關，如擺放瓷器貔貅類瑞獸、臺燈…等。
（５）財位居於西方，為兌位，五行屬金，財位風水物宜與土、金有關，如擺放瓷、銅材質的貔貅類瑞獸…等。
 
按照主人八字五行喜忌，精確催財風水物：
（１）一家人以誰為主或以誰為經濟支柱，就以誰的五行八字喜忌為准。
（２）八字喜水，財位風水物宜與水、金屬有 關，擺放風水輪、金魚缸、金屬貔貅等。餘請參照方位五行所宜的催財風水物類推。
（３）以主人八字五行喜忌確定催財風水物，可以結合財位地理位置五行看，相 互吻合為好。
（４）財位屬聚氣之地，不宜開門窗和通道，更不宜有空調，以免財氣漏掉、流走、無法聚財。
（５）財位要保持乾淨、整潔、明亮；如養金魚和植 物，要保持充滿活力。植物要選擇長綠、生命力強，需要清除污穢的東西和死朽的枝葉。瑞獸催財風水物，經常用乾淨的手撫摩，沾財氣。
 
以上，大約表述，詳按事 實操作為準。
 
 

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利用天時、地利、人和，時來運轉的法寶用以扭轉“地利”劣勢的方法：
一、租房子或住在父執輩….，舊房子內要轉運？
首先要做好全新的裝修，讓舊房子煥然一新，即使簡單的粉刷，也絕對必要。特別是上一輩人用過的爐灶、睡床、門窗一定要儘快換掉。重新裝點門面，要有改頭換面的態勢才行…！
 
二、家中一定要有生機，不能死氣沈沈，此為好運的源頭。
沒有生機的房子，總會讓家人運氣壓抑，心情苦悶，財神遠離；工作方面都會受到影響，諸事不順。建議多栽種常青的植物、或飼養活潑的寵物類，將原來較差的冷清氣氛漸漸改善，達到興旺的情境。
 
三、家中擺設儘量添加一些力所能及的“高貴”物品，來增添房屋的“貴氣”。
達到壓制“貧困的晦氣”，如擺設小型的“高級車”模型，或者陶瓷高貴花瓶，點綴房屋安置。
 
四、掛畫是一種改變家中晦氣的方法，畫的選材務必講究。
選有生機的旭日初升、牡丹開放類之圖照。相關憂鬱圖畫，務必須拿掉。
 
五、保持房子內外衛生整潔，整齊乾淨的房屋，會有積極向上的作用。
若有應棄而又捨不得丟棄的推積殘舊物品…務必及時清理掉。俗話說：“舊的不去，新的不來。”放棄一些雞肋物品，重新塑造房屋的新生機。
 
六、書桌擺設可觀察遠景窗前，保持寬闊視野，要有幫助遠大事業前程的態勢才行。
起床後，第一眼一定要能見到有朝氣的東西，如遠處新蓋的樓房或參天綠葉等…。
 
七、站在陽臺的感受與鄰房屋的距離若太近，會有種坐井觀天的感受，將影響事業財運吸收；應在陽臺一角擺設有沖天之姿的鳥類，營造“飛出金鳳凰”之姿。
 
八、營造富豪的要件至為龐複，更應得以天時、地利、人和…，委由專業（本公司）因地制宜適時進行房屋風水修繕調整，達至財源滾滾；千億萬錢財來也…！。
 

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林堉璘、林榮三 兄弟雙首富

誰 是台灣地王？就價值而言，三重幫二哥林堉璘掌握精華地段，一畝勝過別人數十甲；就面積而言，老三林榮三插旗全台，手持40萬坪土地，無人能及。這對兄弟 40年來各憑本事累積身家，如今同時成為台灣富豪心目中的真正首富。在地王寶座前，林堉璘、林榮三靠土地資產堆疊出的身價，是台灣無人能出其右的富豪傳奇。

在今年五月二十七日美國《富比世》雜誌（Forbes）所公布的台灣四十富豪中，前十名幾乎全由科技新貴、金融大老，或是台灣傳統產業龍頭囊括。惟獨排名 第八的林堉璘及第十的林榮三兄弟二人，旗下沒有市值驚人的企業，卻有滿手土地資產。在股市波動劇烈、地價漲勢卻不可逆的情況下，林家兄弟二人一以掌握北市 精華地段資產、一以手持最大面積未開發土地，分別打造出宏泰集團及聯邦集團兩大建設王國，也創造出龐大的財富。

資產被低估一聲不吭
行事低調　土地多少沒人知道

其實地產界人人都想了解這對三重幫兄弟的土地位在何處，卻幾乎都只有當某一地區土地經過重劃之後，外界才有機會知道其中有多少是他們的土地。事實上，由於長時間動用大量人頭養地，即使是宏泰和聯邦集團內的高級幹部，也未必清楚老闆手中到底有多少土地。

但經本刊調查所得，林堉璘、林榮三的身價，其實遠遠超過《富比世》所列出的三十億及二十八億美元。除了林堉璘曾經在去年由媒體及地產業者推估，旗下擁有超 過新台幣一千四百億元的土地資產，被封為財富超越鴻海郭董的「台灣真首富」，而在歷經一年地價持續上漲後，林堉璘的身價已逼近二千億元。

至於林榮三更是不計其擁有的聯邦銀行、《自由時報》等企業，光是在全台擁有四十萬坪土地，保守估計價值就超過二千億元，以至於在最新出爐的金融股王富邦集團總裁蔡萬才心目中，「林榮三才是真正的台灣首富」。

林家兄弟二人在台灣地王寶座面前，實力難分軒輊。就土地資產價值計算，林堉璘絕對可以稱王，但以面積計算，林榮三已超過兄長，是公認全台灣擁有最多土地的人。

有趣的是低調的二人，雖然明知身價被低估，也從未針對歷次的富豪排名做出正式回應，像林榮三只在私下表示，「我的財產要從哪裡算起呢？我自己都算不清 了。」可見他的驚人身家不僅外人難以窺得全貌，這位富豪長年四處購地，置產的足跡甚至跨到海外，真要統計財富，將是一項龐大工程。

貫徹父親身教
「有錢就要往土地堆」

林堉璘、林榮三出自於號稱台灣最大地主的三重幫。父親林建生早年在新北市蘆洲種田，後來開米店謀生，只是小生意人。在一九五二年林建生去世時，為 子女留下二公頃土地、一家碾米廠和一間雜貨店，便是日後他三個兒子林堉琪、林堉璘、林榮三發展的基礎。但林建生除了自己只要手上有一些錢便用來買地，也不 斷教導兒女們「有錢就要往土地堆」，長年的言教身教讓下一代奉行不渝，才是後來三重幫壯大的最重要因素。

林家三兄弟後來從碾米事業輾轉進入房地產界，一九六四年共同成立了宏國建設，從興建平價住宅起家，卻以養「生地」聞名。林家兄弟往往挑選位於山邊、河川或 排水溝的農地或保護區作為開發地，成本低，發展潛力看好。在台灣經濟與都市化迅速發展後，原來價格低廉的土地搖身一變成為商業用地或住宅用地，甚至成為市 區的黃金土地，或出售或開發，獲利皆以倍數計。（更多精采內容請見376期《財訊雙週刊》）

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林家老大變「小三」　林謝罕見母子搏翻身有成

十年前的財務危機，讓「三重幫」大哥林堉琪的遺孀林謝罕見母子，從「富可敵國」的地王身價跌落谷底；不過正因為土地資產豐厚，讓宏國集團靠著賣地、開發土地逐年還債。如今實力雖遠遠落後宏泰、聯邦，沉潛十年的宏國卻已再度從不動產老本行上翻身復出。

每年夏天，宏國集團大家長林謝罕見和三個兒子、一個女兒及孫子女們，加起來二十多人的大家庭，都會相約一起到國外旅遊，即使宏國陷入財務危機後的這十年間也不例外。

十年來，宏國歷經資產瘦身、與銀行周旋談判，保持低調的一家人，在六月林謝罕見主持的德霖技術學院活動中，林鴻明三兄弟終於罕見地同台亮相，似乎正式宣告宏國集團走出陰霾，三兄弟在各自的事業分工上演大復出戲碼。

爭取抵押土地「只租不賣」
人脈關係發揮影響力

二○○○年初，宏國集團召集銀行團說明數百億元的負債問題，公開引爆了財務危機。當年拖垮宏國的主因，包括旗下中聯信託的放款爛 帳，以及林三號國際事業高達一百多億元的投資虧損，陸續曝光的集團負債規模，從三百多億元一路加碼到五百多億元，使得曾被形容為「全台最有錢女人」的林謝 罕見和兒子們，從高峰跌落谷底。

在土地開發起家的「三重幫」中，屬於大哥這一房的宏國曾經最為風光，後來栽在金融、股票投資上，賴以清理債務、守住元氣的正是老本行的土地資產。不過，宏國手法非常「神妙」，十年來不但無須賣掉精華土地，還可以靠著開發這些地還債兼賺錢。

宏國集團「翻身術」的要訣，就是向債權銀行協商，爭取抵押的土地「只租不賣」，用租金來還利息，以免銀行把宏國的寶貝不動產拿去便宜拍賣掉。但銀行為何願 意配合？宏國「護土有功」的靈魂人物，是任職數十年、一度於民進黨主政宜蘭時，「借調」擔任副縣長的現任宏國集團總經理江淳信。身段柔軟的江淳信負責與銀 行談判時程延展、降低利息等還款計畫，他表示目前宏國集團九成的負債都已經變成正常債務，也很感謝有七、八成的債權銀行願意接受宏國的方案。

其實，宏國在政壇累積的關係也發揮不小作用。例如立法院長王金平與林謝罕見交情數十年，林鴻明三兄弟都叫他「阿叔」；台北市敦化北路的宏國大樓過去曾提供王金平一間專屬辦公室，不少奉王金平為老大的立委們也與宏國交情不錯。

根據某家宏國債權銀行透露，前立委蔡豪、林宏宗等人，當年就曾幫宏國出面與銀行協調分期攤還債務，要銀行千萬不可拍賣抵押的不動產，這些談判往往一拖經年，直到兩、三年前才談定，談妥之後宏國每個月都有依約正常繳息。

宏國處理債務「以時間換取空間」，隨著房市好轉，在北台灣有大片土地的宏國，這些年來也與幾家建築業者合作，包括興富發在淡水、國揚在竹圍、甲山林在基隆等住宅建案，都是宏國的土地。

宏國也參股開發不少案子，但都保持低調、避免惹眼，有的開發案賺了錢還給設定抵押的銀行還有剩，讓宏國累積翻身本錢。甚至，三年前新光人壽把宏國大樓三個 樓層的抵押品拿來拍賣，最後也由宏國「關係人士」買下，整棟集團總部可說「固若金湯」，都還在宏國手上。（更多精采內容請看376期《財訊雙週刊》）

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經過半年醞釀，萬通終於公開位於新北淡水小坪頂的建案。成為第一個來台投資房地產的Ａ咖中資。萬通控股董事長馮侖接受本刊獨家專訪，既暢談他的台灣經驗，也不客氣地指出，台灣市場總愛炒作中資買豪宅的話題。他強調，登台投資絕非炒房，而是拉動在地經濟。

在絡繹不絕來台「參訪」的眾多中資企業家之中，中國最大地產商之一，萬通控股董事長馮侖算是異數。他不甘心只當一名過客，萬通透過新加坡子公司轉進台灣， 在台設立分公司──台北萬通國際開發股份有限公司。日前於北京發布在新北淡水小坪頂推案，成為第一個在台灣投資地產開發的中資企業。

商人  始終要尋找商機

考察台灣長達八年，近期幾乎每個月都來台的馮侖，曾跟著參訪團被人牽著走。幾次被當作中資炒房話題主角的慘痛經驗後，他開始輕車簡從，如今常單身來台四處「趴趴走」。但他說，「我不是觀光客，作為一個商人，始終要尋找商機。」

在本刊獨家揭露，萬通與台灣的南國開發合資，共同在淡水小坪頂山區推出建案後，馮侖於六月七日祕密訪台行程中，接受本刊獨家專訪。除說明小坪頂案「萬通台北二○一一」的構想，更暢談他眼中的台灣契機與台灣經驗。

馮侖來台累積三十次，稱得上是最熟悉台灣風土人情的重量級中資；他認為多數中國企業家對台灣市場的看法失準，而台灣建商掛在嘴邊中資買豪宅的話題，也純屬炒作，不是事實。

馮侖一方面看到別人忽視的商機，也指出台灣政府對外招商引資的盲點。對於六月底開放的陸客自由行，他也有具體建議。台灣各界對中資既期待又怕受傷害，透過本專訪，馮侖的現身說法可以作為參考。以下為專訪紀要：

陸客需要度假屋而非豪宅

問：開放陸客自由行後，台灣市場看多陸客會掀起來台購買豪宅的風潮，諸如陽明山、信義計畫區等地區都傳出被指名購買，你有什麼看法？

答︰台灣建商講的陸客會買屋的地方都講錯了，他們多為了炒作自己的案子，不是針對陸客提供服務，這點跟萬通不一樣。

我也算是他們眼中的潛在客戶，我就不會搶在台灣購買動輒一坪兩、三百萬元的台北市信義區豪宅，因為我的生意不在這裡。短期的度假屋比較貼合現階段陸客的需要，在有山水景觀、鄰近都會的地段，坪數不要太大的產品，又可以讓家眷、老年人度假使用的產品比較合適。

當然，可能也有具中資背景的人在陽明山、信義區等地方買房子，但屬於隨機性、少數，不是具規模的置產現象，我就沒聽過我的朋友在這些地方買房子。

問︰這麼多中國地產商來過台灣卻沒有行動，萬通卻認為有商機？

答︰中國地產商常說：「台灣市場小，沒什麼可做。」我認為這是一句永遠正確的廢話。從人口、土地面積來看，全世界的市場哪個比中國大呢？若要以市場規模大 小來評估，待在家裡算數就行了，也不用來看了。我在這邊（台灣）看到很多中國沒有的，我想把台灣的好東西，跟大陸的市場連接起來，為客戶創造價值。

問︰你鎖定哪些目標客群？他們的需求是什麼？

答︰富比世（Forbes）所公布的數十萬名資產達千萬到億美元的富豪，都是我們的口袋客戶，主要分為三大類型；一是海外生活經驗豐富的，他們在中國內 地、香港、美國等地已有海外置產者。二是對生活品質有所要求，並具有經濟能力的；對他們而言，台北的飲食、歷史、文化及生活形態都具有吸引力。三是著眼於 分散投資風險者，因為台灣不僅遺產稅較低，不動產也具永久產權（中國商用房僅四十年、住宅房為七十年使用權）。（更多精采內容請見375期《財訊雙週 刊》）

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奢侈稅上路後，自住客重回房市主流。低總價、實用性高的房屋開始增溫。而被迫當起包租公的投資置產客，則走出台北市尋找收益佳的物件，甚至轉進土地市場。

隨著奢侈稅六月一日上路，住宅二年閉鎖期的金箍圈上身。胡亂投機炒房，受到實價課徵一五％稅額的緊箍咒抑制，市場大局底定，主導權易位，投資客轉型，自住型買家重新取回市場主力地位。進入後奢侈稅時期，市場購屋氛圍有何改變？未來熱門的住宅類型與區域又有哪些？

有巢氏房屋加盟總部總經理孫寶國表示，六月後的房市將回歸市場機制的基本盤，由於奢侈稅抑制了短進短出的投機交易，市場不易再出現近兩年熱門時的爆大量演 出，預期將是價穩量平的走勢。而且包括奢侈稅或是青年安心成家方案與整合住宅補貼方案的政策合併使用，都顯示政府偏向自用族群，因此市場的熱區也將有所改 變。

自住型客層的購屋考量與投資客有明顯不同，太平洋房屋契約部協理蕭朝陽指出，這類族群普遍購屋能力較弱，因此低總價，又能便利的與工作地點連結等實用性條 件較好的房屋類型變得較受歡迎，對於短期快速增值的要求降低。因此包括台北市沒有捷運站，但公車交通便利，且離上班地點近的低總價中古公寓、大樓，以及新 北市有捷運站支援的區域，都會是接下來賣相最好的交易熱區。

新熱區！
北市價格落後區 賣相變好

永慶房屋House Fun經理李建興認為，自住客還是可以在台北市找居住機會，他指出，包括大安區有捷運麟光站與六張犁站的富陽街區、中正區有因十二年國教而可能成為建中明 星學區的三元街，或是同區鄰近河堤公園、總統官邸附近的重慶南路三段、汀州路一段，甚至是信義區屬於北醫商圈的吳興街等區，都是目前區域行情低於每坪五十 萬元的價格落後區域，賣相都很好。

至於首購族則可以善用政府的優惠房貸政策，李建興表示，透過財政部推的青年安心成家與整合住宅補貼兩方案可合併使用的配套，首購族可享受優惠利率的總額為 七二○萬元，並有寬限期三年，最高八成核貸等優惠條件，這樣換算下來，一般雙薪上班族可負擔的總價可達一千萬元。這樣的條件下，包括文山、內湖、萬華、士 林、北投等區部分路段，因為都還有一些價位在二、三字頭的中古屋可選擇，也是值得關注的區域。

雖然市場主流購屋族將是自用族，但投資客層也並非就此絕跡，只不過由於有兩年交易閉鎖期的阻礙，短期投資將順勢拉長投資時間，這樣的改變下，最明顯的就是市場上的短期包租公變多。

新標的！

投資客走出台北市找物件

李建興分析，三月奢侈稅消息一出，市場是「租轉售」的物件變多，投資或置產客多數急著脫手，但到四月局勢就明顯逆轉，「售轉租」的比率大增，四月時的出租 供給量已較三月增加三．一七％。願意出租的人變多，而六月後這樣的情況會更明顯，因為來不及脫手或是不急著脫手的投資客，只剩出租一途以求降低持有成本， 因此市場上的租賃住宅就變多；以台北市中心來說，量多促使價跌，租金行情已較三個月前下滑約八％。

由於進場購屋、置產，都必須當上至少二年的包租公，而台北市進場成本高、租金行情又下滑，導致目前北市的房屋出租年投報率平均已經只剩下不到三％。而現在 新北市捷運沿線的套房出租行情每坪約八到九百元，與台北市約每坪一千元的價位相去不遠，但房價卻有明顯落差。因此業者認為，中小型投資客只能出走到外圍的 新北市、甚至桃園去尋找標的，讓這些區域逐漸成為置產投資的發燒區，而且附帶租約出售的房屋或是店面等收益型產品，也將變成投資客交易的熱門產品。

此外，投資客也轉進土地布局，不過由於大台北的土地成本過高，且有財團盤據，因此投資區域會往大台北的外圍區域，包括宜蘭、桃園與新竹等地移動。

東森房屋宜蘭文化店店東李紹琪指出，土地不像住宅，沒有折舊、維修等問題，雖然相對住宅，有較高的資金門檻與專業性，但在奢侈稅的衝擊下，已有不少台北投 資客到宜蘭等外圍地區評估農地、建地的投資效益。台灣房屋也表示，包括桃園航空城、新竹關埔重劃區等地，都有不少新的投資族群進入市場。顯示土地也極可能 會是後奢侈稅時代的搶手商品之一。

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中資進駐八「掛」山　幕後推手曝光

新北市淡水區的小坪頂地區，曾讓八家建商套牢，成為地產史上著名的八「掛」山。如今，萬通地產進駐，讓汙點有洗刷前恥的可能。而萬通地產插旗山頭，原來是大地主南國開發牽線，幕後神祕富豪楊健一是關鍵。

一九八○年代，南國開發在小坪頂收購共三十二公頃土地，於九五年完成土地變更取得丙種建築執照；但推案時遭逢中國導彈試射、林肯大郡事件，銷售無門。之後南國將部分土地分割出售給數家建商，卻讓他們都成受災戶。

其中部分土地成為不良資產，在三年前由樺福建設收購整合，推出總銷金額達二百億元的造鎮案「環遊郡」。擅長宣傳的樺福董事長張綱維，找港星關之琳代言，釋放香港炒樓團的消息，讓小坪頂掙得不少新聞版面。

不過，「環遊郡」現在成屋了，銷售仍不理想。當地房仲表示，因轉手無門，幾乎不接小坪頂一帶的委託案。

去年，擁有數萬坪土地的南國開發重出江湖，推出「南國山莊」（the ellipse 360）；標榜四千七百坪土地只蓋兩百多坪，將四千多坪土地作為花園。產品規畫為樓高三十八層的鋼骨大樓，一層一戶、每戶二五六坪，一戶開價二億元。

淡出多年的南國開發董事長楊健一，去年為此案難得露面。他的外表看來，年約六旬，身材精瘦、穿著講究，其子楊立傑因迎娶藝人庾澄慶外甥女王瀅，在影劇版面搶先曝光。當時楊健一暢談當年忍痛割捨部分土地，不過，他留著精華地就等重起爐灶。

按南國官方網站介紹，該公司二十年前在北市外雙溪東吳大學對面的至善路蓋了「清泉別墅」後轉赴上海，在徐匯區宋慶齡故居對面，買地推出「上海霞飛別墅」。台灣建築業對楊所知不多，熟知內情者表示，南國推案不多，主要靠買賣土地進行變更獲利。

市場上舊傳南國當年收購小坪頂土地，一坪三、四千元至一萬元的價格，斥資六億元共收購三十二公頃，後來四萬八百多坪分售給七家建商，賺進三十億元，十四年間養地漲五倍。不過，楊健一自述苦心整合上百位地主，才得依法變更，只勉強收回本錢而已。

傳聞，南國幕後金主為菲律賓首都銀行一位鄭姓華僑大股東，又有一說，楊的合夥人盧立華也扮演金援角色。南國原本創立於一九八○年代，現在的公司登記卻成為僑外資，成立時間為二○○五年，公司仍設於原首都銀行大樓。

據悉，楊健一為爭取馮侖青睞下過苦功。去年，馮侖來台參加講座，楊健一特地到場聆聽，之後多次飛赴北京，透過中間人、商仲為雙方合作布線。

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信義計畫區吸走客源　精品業大撤退

二十年前，原來在歐洲念書，也順便幫台灣的委託行業者採購的陳韋璇，因遇上一九九○年股市大崩盤，委託行老闆倒店，她代購的貨品一時之間沒了去路，後來只好自己開一家店出售這些斷頭貨。

陳韋璇成立的BAZZURRO GROUP就從這家在台北市敦化南路西側、東豐街口白宮大廈一樓的店面開始。後來她還不斷拓展精品銷售及代理事業，最多曾在台北市開出包括精品皮件、服 飾、餐廳、骨董家具等不同內容的十多家店，其中八家林立於仁愛路到信義路之間的敦化南路。學藝術的她講究店面裝潢，風格明顯，帶動精品業成為當時敦南商圈 景觀的重要元素，也因此讓陳韋璇在企業界有了「東區女王」、「敦南造街女王」封號。

看盡敦南商圈二十多年來起落的陳韋璇，如今談起敦南的變化，「這個商圈已經整個被仲介業占據了，完蛋了。」她分析，其實早年精品業集中於敦化南路，是不得 不的選擇，因為當時敦化南路是台北市少數足夠寬闊的主要道路，相對發展較晚，建築也較新。但今日大型精品業除ＬＶ外，已全數撤離敦南商圈，小型精品店普遍 也面臨經營困境，陳韋璇認為今日的慘澹是三個主要因素所造成。

首先，敦南的商業大樓一樓店面不僅面寬不足，對精品業者來說坪數也不夠。因為對精品業者來說，不但陳列的空間較一般商店要更為寬敞，每季採購的貨量大，也需要相當的庫存空間，敦化南路現有的店面多數無法滿足業者的相關需求。

租約一到期　房東就要漲價

其次，敦南商圈的外商及高階白領逐漸流失，不但精品客源減少，連一般商店的生存也受影響。而客源流失的關鍵就是造成敦南蕭條的第三大原因——信義計畫區興起，企業及商業活動東移，精品的消費客層在當地可以滿足就近選擇多種品牌的需求，自然不須再來敦南消費。

陳韋璇本身承租敦化南路店面的經驗，就是裝潢完租約一到期，房東就非要漲價不可，漲到無法負擔的程度時，店家只好關門大吉或另覓新點，長期下來不少房東也找不到房客了。因此現在敦化南路不僅商辦行情不漲，店面空置率也高。待租的店面沿路林立，只有銀行及房仲業穿插其中。

「房仲是成立門檻最低的店種，」陳韋璇指出，相較於餐飲、精品業，房仲店頭裝潢成本最低，又沒有什麼設備要搬運，其中人員的薪資也不高，因此有較大能力負 擔房租，也成為敦南商圈房東們的新寵。「雖然這也影響了敦南商圈的景觀，但每個房東都不在乎這個問題，只想著如何能收到更高的租金。」

目前BAZZURRO GROUP僅剩四個店面，雖仍鄰敦化南路，卻全數集中在信義路上，包括近期重新開幕的知名義大利餐廳PROTIFINO、克莉蒙汀麵包生活館（原 ANGELINA烘焙坊）、歐洲老橋骨董家具、義大利皮件品牌IL BISONTE專賣店，以及位於二、三樓的醫美診所和集團辦公室。陳韋璇認為，敦化南路已經不再具有吸引精品業進駐的條件，她也沒有再重回敦南的想法， 「我不知道政府對這裡的發展有什麼規畫，也看不出這條路還能有什麼新商機。」言語中透露的豈只是感慨。

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吉富中華僑外資　幕後操盤搶商辦

六月將上路的奢侈稅，震懾住宅市場，卻嚇不倒市場資金買商辦；五月十六日到十八日三天內，北市就有五棟樓賣出，估計至少近百億元資金湧進北市商用不動產。壽險業口袋深不稀奇，但近兩年崛起的神祕買家「吉富中華投資公司」，卻備受市場關注。

「富邦人壽得標！」、「吉富中華投資股份有限公司得標！」五月十六日北市忠孝東路四段「三陽忠孝大樓」的甲、乙標案，以合計破四十一億元高價拍出。當天事務官接連敲槌的聲響，像是昭告全台，北市商用不動產魅力不減、投資風氣仍熱。

兩天後，五月十八日當天，新光ＲＥＡＴ松江大樓、承德大樓與板橋大樓也順利脫標，總價超過三十五億元。全球人壽也在同天砸下逾二十一億元，買下匯僑的壽德大樓店面及地下室。商用不動產的熱度，完全不受奢侈稅急凍住宅市場影響。

「三陽忠孝大樓」屋齡逾三十年，屬Ｂ級商辦大樓，然因地處北市精華地段東區商圈，得天獨厚的地理位置，在投標前吸引各界矚目。投標日一早，台北地方法院投標室外媒體記者、西裝筆挺的投資大亨齊聚，大家都在等，甲、乙標案究竟會落入哪個資金雄厚的買家手中。

低調的執行者  神祕的資金

率先揭曉的一到三樓甲標，吸引九封標單，由出價二○．一一億元的富邦人壽得標，溢價率高達一三二％。富邦人壽的名聲響亮，大家對買 家沒有太多好奇。四到十四樓、底價約一三．六億元的乙標，共有七封標單，由吉富中華投資公司以近二一．三五億元搶下。得標消息確認，在投標室內的吉富中華 投資公司董事廖榮隆露出淺淺的微笑；大批媒體湧向他，卻沒幾個人注意到，投標室外，有個重要人士也到場關切──他就是被稱為台灣「基金教父」的富蘭克林投 顧集團創辦人劉吉人，旗下管理的共同基金將近兩百億美元，也是吉富中國投資管理公司創始人之一。一發現行蹤曝光，劉吉人掉頭就走，不給記者任何詢問的機 會。

據透露，在基金投資大有斬獲的劉吉人，目前透過私募基金方式，積極進軍房地產，此次得標的吉富中華投資公司，幕後老闆也包含劉吉人。

登記為僑外資、資本額二十億元的吉富中華投資公司，在○九年買下位於忠孝東路四段大陸大樓一樓店面與車位後，聲名大譟；今年五月又以逾二十一億元標下東區商辦，幕後資金引起各界好奇。

對此，吉富中華投資董事廖榮隆表示，資金大多來自國外，以美國、香港資金為主，「『board』看好台灣房地產長期潛力，才會持續加碼買進。」廖榮隆口中 的board，指的就是在幕後決策的金主。公司名稱和中資背景的吉富中國僅一字之差，很難不讓人聯想，背後是否也有中資撐腰？對此，廖榮隆強力否認：「絕 對沒有一毛錢中資！」

廖榮隆說：「公司的董事與監察人都是執行的角色，主要還是看國外的board怎麼決策，我們就怎麼做，劉（吉人）也是執行者之一。」但劉吉人近二十年的財富快速累積，不免讓人揣測，他其實是吉富中華投資的金主之一。更多精彩內容請見373期《財訊雙週刊》）

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