2011/07/28 11:50
【聯合線上企劃/HouseFun好房誌提供】
不管你想「30而立」,還是結婚想買個窩?首購族買房總是怕怕!怕1,000萬以下買不到好房。但專家要告訴你,選擇可多的呢!

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2011/07/21 10:50






【聯合線上企劃/HouseFun好房誌提供】


買屋致富要比買股票致富容易的原因包括,一、買屋需要學習的專業知識,比買股票簡單的多。二、買房子可以跟銀行貸款,只要準備一到二成資金,就可以發揮最大的財務槓桿。三、把繳房租的錢轉化為繳房貸,讓資金不至於成為費用流失,反而成為可以長期增值的資產。四、房貸利率是最便宜的貸款利率,只要房價漲幅超過貸款利率,長期而言,借房貸有利於累積財富。五、長期而言,房地產價格會隨著經濟成長越來越高,越早買房地產財富增值越高。


舉個簡單的例子,目前台股指數在9,000點上下盤整,過去20年來還沒有超過1990年最高點12,682,而且每一波的台股股王總是換人當,過去成功的企業後來被淘汰的也不在少數,對投資人而言,要挑對股票賺大錢,其實難度很高。但是,如果你在20年前買進房子,不管你買在哪個城市,到現在不僅沒有賠錢的風險,甚至有些地區還至少獲利12倍以上。


從這個簡單的事實就可以知道,長期而言,房地產才是累積財富最有效的方法。




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這堂課,課本沒教,老闆、同事不會直接講。這堂課,沒有文憑,無法畢業,許多人學一輩子都學不會。這卻是職場上最重要的一堂課:「做人」。做事要緊,還是做人優先?做「好人」還是做「自己」?「人緣好」,會不會變成「濫好人」? 為什麼有人總能廣結善緣,有人卻老是處處樹敵?這些帶給你無窮煩惱、卻找不到答案的難題,《Cheers》雜誌透過各種過來人的親身經驗,為你淬煉出通過考驗的人生智慧。只要釐清困惑,掌握原則,做人其實沒有那麼難。
/祝康偉  2008 Cheers


做人難!上海皇帝杜月笙曾說,人生有三碗「面」難吃,一是場面,二是錢面,三是人情面,其中,最難吃的正是人情面。偏偏這碗難吃又難捧的「面」,在學校往往沒人會教,出了社會又沒人敢教,於是,我們得憑本能,不斷在人情困境中,學會做人的能力。儘管不容易,但並非沒有脈絡可尋。只要你能先釐清關於做人的幾項大哉問:比方說,到底是做事重要,還是做人重要?


做事,還是做人?


很多剛進職場的年輕人,仗著聰明才智,總覺得「實力決定一切」,做人不重要。對於不如自己的人,不是當面嗤之以鼻,就是在背後抱怨。甫接任美商聯邦快遞公司台灣區總經理一職的朱興榮,回想11年前,自己就曾經犯了這個「每個聰明人都會犯的錯」。當時從美國念書回來,擔任小工程師的他,每天只管窩在自己位置上,按時間完成專案即可,根本無須搭理其他同事,更遑論跨部門的合作。因為專業表現亮眼,受到當時的總經理陳嘉良(現為聯邦快遞中國區總裁)器重,朱興榮被點名擔任一個囊括國內外中高階主管的跨部門專案主持人。


一向是「拼命三郎」的朱興榮,過去工作有瓶頸,頂多熬夜加班就能過關,沒想到這次卻栽在一個他眼中,緊要關頭只會「推脫」的主管身上。他記得,當時專案流程出了問題,整個團隊必須24小時進駐,體力、壓力都不堪負荷,還要召開應變會議。就在會議進行到一半,心力交瘁到臨界點的朱興榮,又聽到那位讓他「感冒」已久的主管,沒有辦法又抱怨不休,他一時難掩怒氣拍桌大喊:「這件事溝通很多遍,不知道到現在為什麼還不做,如果有人不想做,這個專案也不用繼續了!」 隨即,這位只有兩年資歷的毛頭小子,竟然當著眾多高階主管的面,天塌下來也不怕似地甩門而出。




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整體經濟環境不佳,使得房市也走軟,房仲業者指出,以7月分成交資料來看,賣方對於價格已浮現軟化跡象,投資客退場,未來自用型的買方成為市場的主力,且正值鬼月,若購屋人不忌諱傳統禁忌,反倒可趁此時機議價,如願買到愛屋。  專家提供3個撇步,購屋人在鬼月購屋議價時,更容易達陣:
 一、時間掐頭,價格去尾。
 台灣房屋行政副總謝萬雄說,購屋人在鬼月「加減討」,多少能討到便宜。當第一個或成為當天首位成交的客戶,幫業者討個好彩頭,通常會有較好的議價空間。
 此外,總價去掉尾數,也有助議價成央A舉例來說,一棟27坪的公寓,最後已談到每坪30萬元賣出,總價810萬元,而目前正值鬼月時節,買方可將尾數的10萬元去掉,總價800萬元,等於是以每坪單價29.6萬元買下,每坪單價省下4,000元。
 二、以量制價:呼朋引伴來議價,表達想買屋的誠意,並且拗一些贈品。
 對於第一次買房子、或是價格實在談不下來的購屋人,東森房屋執行副總吳駿杰認為,不妨帶著家人或親人與屋主面對面討論,表達想買屋的意願,但是礙於預算限制,盼能在價格上通融一些。
 至於預售屋方面,謝萬雄說,不少業者為了拉住好不容易才上門的客人,部份採取送冰箱、冷氣、電視刺激市場,加速消費者下訂的意願,此外,也有消費者直接
拿著訂金殺價,銷售人員看著你拿訂金來,認為這是已成熟可「收成」的客戶,通常會比只出價卻不拿出訂金的消費者,給予更多優惠或贈品。
 三、找投資客或急於出脫的房子,議價空間大。
 大聲行銷顧問公司執行總監田大權說,投資客受到整體投資環境不佳的影響,產生龐大的資金壓力,紛紛出脫變現,購屋人遇到這類急於出脫的屋主,不妨勇於議價,成交機會也較大。

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什麼是風水?
 
《氣乘風而散,界水則止。聚之使不散,行之使有止,故謂風水》。《風水之法,得水為上,藏風次 之》。風水的本質是【氣】,而【氣】是生命之源,亦是生命之根本,風水中的【氣】,是周圍環境中的各個物體在時間和空間上所占的【序】所決定,而物體 【序】的改變,恰恰是辯證唯物中事物由量變到質變的一種方式(量的積累),環境的改變,物體的改變,包括家俱、辦公桌椅...等。
位置變化引起【氣】的改 變,從而改變風水環境,所以風水學是環境學,是生命學,更是道地的科學…。
 
風水是人們對居住環境的選擇和處置。
風水學說是陽宅的延伸和繼續,講究【氣和形】的學問,氣是核心,能乘氣、順氣、界氣,制止死氣、煞氣…等等。
尋求陽宅 建築選址及其方位佈局,其目的是為了獲得與周圍大自然的協調和統一,以取得人們的福壽康寧;人因宅而立,宅因人而存。世人與陽宅是相扶相生,感通天地。因此,買宅、建宅、買地….,首重選址。
 
秉承華夏正宗風水,幫助社會各界有緣者,開運催旺、化煞造福,造福蒼生。

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風水學術認為:
財位取決於一個家庭財運好壞的地方,凡要旺財催財…風水佈局,務必《事先精確勘測出財位》。
 
客廳是全家人一起活動最頻繁的地理位置,客廳門的斜對角又是最聚氣的地理,風水學將這裏定為財位。
如無客廳,起居同在一間寢室,應以進門位置的斜對角為財位。精確勘定財位地理位置後,正確擺放能與財位地理位置五行相配合的物件。這個物件,就是旺財、催財的風水物,
 
一般都供放瑞獸、闊葉植物等。要細化催財風水物,需按照財位元地理位置與主人五行八字喜忌予以具體確定。
 
按照財位元地理位置,精確催財風水物:
(1)財位居於北面,為坎位,五行屬水,財位風水物宜與水、金屬有關,如擺放風水輪、金魚缸、瑞獸、…等。
(2)財 位居於東面及東南面,為震位及巽位,五行屬木,財位風水物宜與水、木有關,如擺放風水輪、金魚缸、木質貔貅、闊葉植物…等。
(3)財位居於南面,為離位, 五行屬火,財位風水物宜與木、火有關,如擺放闊葉植物、臺燈、神樓…等。(4)財位居於西南面及東北面,為坤位及艮位,五行屬土,財位風水物宜與火、土有 關,如擺放瓷器貔貅類瑞獸、臺燈…等。
(5)財位居於西方,為兌位,五行屬金,財位風水物宜與土、金有關,如擺放瓷、銅材質的貔貅類瑞獸…等。
 
按照主人八字五行喜忌,精確催財風水物:
(1)一家人以誰為主或以誰為經濟支柱,就以誰的五行八字喜忌為准。
(2)八字喜水,財位風水物宜與水、金屬有 關,擺放風水輪、金魚缸、金屬貔貅等。餘請參照方位五行所宜的催財風水物類推。
(3)以主人八字五行喜忌確定催財風水物,可以結合財位地理位置五行看,相 互吻合為好。
(4)財位屬聚氣之地,不宜開門窗和通道,更不宜有空調,以免財氣漏掉、流走、無法聚財。
(5)財位要保持乾淨、整潔、明亮;如養金魚和植 物,要保持充滿活力。植物要選擇長綠、生命力強,需要清除污穢的東西和死朽的枝葉。瑞獸催財風水物,經常用乾淨的手撫摩,沾財氣。
 
以上,大約表述,詳按事 實操作為準。
 
 

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利用天時、地利、人和,時來運轉的法寶用以扭轉“地利”劣勢的方法:
一、租房子或住在父執輩….,舊房子內要轉運?
首先要做好全新的裝修,讓舊房子煥然一新,即使簡單的粉刷,也絕對必要。特別是上一輩人用過的爐灶、睡床、門窗一定要儘快換掉。重新裝點門面,要有改頭換面的態勢才行…!
 
二、家中一定要有生機,不能死氣沈沈,此為好運的源頭。
沒有生機的房子,總會讓家人運氣壓抑,心情苦悶,財神遠離;工作方面都會受到影響,諸事不順。建議多栽種常青的植物、或飼養活潑的寵物類,將原來較差的冷清氣氛漸漸改善,達到興旺的情境。
 
三、家中擺設儘量添加一些力所能及的“高貴”物品,來增添房屋的“貴氣”。
達到壓制“貧困的晦氣”,如擺設小型的“高級車”模型,或者陶瓷高貴花瓶,點綴房屋安置。
 
四、掛畫是一種改變家中晦氣的方法,畫的選材務必講究。
選有生機的旭日初升、牡丹開放類之圖照。相關憂鬱圖畫,務必須拿掉。
 
五、保持房子內外衛生整潔,整齊乾淨的房屋,會有積極向上的作用。
若有應棄而又捨不得丟棄的推積殘舊物品…務必及時清理掉。俗話說:“舊的不去,新的不來。”放棄一些雞肋物品,重新塑造房屋的新生機。
 
六、書桌擺設可觀察遠景窗前,保持寬闊視野,要有幫助遠大事業前程的態勢才行。
起床後,第一眼一定要能見到有朝氣的東西,如遠處新蓋的樓房或參天綠葉等…。
 
七、站在陽臺的感受與鄰房屋的距離若太近,會有種坐井觀天的感受,將影響事業財運吸收;應在陽臺一角擺設有沖天之姿的鳥類,營造“飛出金鳳凰”之姿。
 
八、營造富豪的要件至為龐複,更應得以天時、地利、人和…,委由專業(本公司)因地制宜適時進行房屋風水修繕調整,達至財源滾滾;千億萬錢財來也…!。
 

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新制矯枉過正 抑漲又助跌
公平、公開、公正的交易平台機制,是投資的基礎條件,但政策應該干預多少、管到多細,卻常常被單一事件輕易牽動。三月上路的興櫃交易新制度,就犯了過度干預的毛病,投資人想在興櫃市場賺大錢的機會,愈來愈少了。

今年上半年,興櫃市場加權市值跌幅為一二.○四%,如果單看興櫃電子股的話,跌幅更高達一五.七%。然而,同期間,上市加權指數跌幅僅為三.五七%,店頭市場也只跌掉六.八六%。

撂倒興櫃市場的,就是三月上路的交易新制。這個新制原本有兩大目的:一是防堵去年盈正飆漲到五六五元後,股價大回檔的劇烈波動;二是增加興櫃成交量。

然而,新制實施四個多月以來,興櫃市場卻是漲少跌多,主管機關抑制股價暴漲的「美意」順利達成,但卻有矯枉過正的遺憾。興櫃上半年只有四檔個股出現二成以 上的漲幅,但是跌幅在三成以上的個股,卻超過一五%(編按:由於興櫃多數公司成交量過低,故僅以成交量前六十大為計算基準)。

其中,晶美受累於六月初藍寶石基板價格暴跌,以五二%的跌幅居興櫃「下跌王」之冠。

股價愈跌、成交量愈大

晶美有產業利空罩頂,觸控面板中的保護玻璃廠正達國際,儘管產業趨勢向上,營收逐月跳升,一樣難逃下跌的命運。股價從年初的一四○元以上,最低曾碰觸一百元關卡,所幸七月初轉上市櫃案送審議會審查,順利的話將在九、十月間轉掛牌,近期股價總算站回一一○元。

至於活絡交易量的「美意」,也因為漲少跌多的市況而被折煞。以日成交量而言,新制實施之前,日成交量曾達約十五億元,新制實施後的六月三十日,成交量萎縮到六億餘元。但奇怪的是,股價愈跌、成交量愈大。

從日前意外撤件的長園科,就可以看出這個趨勢。

長園科上半年曾達一九八元的高價,五月開始出現緩跌,撤件利空確立後,七月一日最低曾來到一百元。有趣的是,兩個月的下跌過程中,四次成交大量都出現在股 價大跌之時。這是因為新制規定,暴漲或暴跌時,推薦券商都有報買、報賣的義務;上漲的時候,券商必須釋出充分籌碼,下跌時,也得認命乖乖吃貨,如此反而方 便了大股東倒貨。

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今年來全球市場動盪不安,投資人該轉進成熟市場,還是續抱新興市場基金?本刊專訪基金達人蕭碧燕、王仲麟,他們異口同聲推薦大漲大跌的新興市場,透過定時定額方式,在市場下跌時累積更多單位數,並耐心等待上漲的甜美果實
「基金和股票不同,不是今天買、明天就賣,所以面對市場下跌時,必須耐心等待。」基金達人王仲麟指出,去年至今,市場動盪不安,最適當的基金投資方法就是定時定額,在淨值下跌時持續扣款,反而能累積更多單位數、攤低成本。

王仲麟曾任職券商自營部門的操盤人,如今是專業投資人,也是理財暢銷書作者。他靠著定時定額投資基金,快速累積財富,十年內資產從七位數膨脹到八位數,如願在三十八歲那年開始過著退休生活。

「定時定額買基金,追求的是單位數。」王仲麟指出,一般的投資行為,都追求低買高賣,但基金投資剛好相反,定時定額的目標就是趁市場修正、淨值下滑時,才
有機會以同樣的資金來累積更多的單位數,未來淨值提高時,就能取得更好的投資報酬。因此定期定額投資人不應該怕市場跌,而是該怕市場不跌。

抗跌的基金也相對抗漲

王仲麟發現,很多基金投資人都是買在高點,當市場氣氛最火熱時,投資人在銀行理專的推薦下,陰錯陽差地開始扣款,結果一買進就被套牢,愈買愈跌。他指出,如果投資人買到的是大跌大漲型基金,在市場下跌的過程持續扣款,後來反而能享受到較高的利潤。

王仲麟指出,市面上的基金可分為兩種,即「大漲大跌」型或「抗漲抗跌」型。他說,「抗漲抗跌」型在漲的時候,通常跟大盤指數差不多,跌的時候也通常跟大盤指數差不多。「就像你買中華電信的股票,雖然它在股市下跌時抗跌,但大盤上漲時,它也不會大漲。」

在挑選基金時,王仲麟不會選大跌時最抗跌的基金,因為抗跌的基金也相對抗漲。他一向主張找具「大漲大跌」特性的基金,因為股市經歷多空循環,早晚會回到高點。此外,他挑選的基金通常是成立三年以上,如此才會經歷過完整的多空循環,較能掌握漲跌特質。

王仲麟發現,符合大漲大跌型的是新興市場股票型基金,成熟市場基金則是抗跌抗漲型。雖然在資本市場全球化之下,資金自由且快速流動,成熟市場和新興市場的
連動性變得很高,走勢和波動都趨於一致,然而在波動幅度上卻有明顯的差異。王仲麟指出,雖然市場修正時,新興市場跌得比較深,但市場反轉向上時,新興市場
的反彈幅度卻遠遠超過成熟市場。

事實上,王仲麟在金融海嘯時期逆向操作,在低點大膽買進八檔跌幅最重的基金,包括印尼、泰國、巴西等單一國家基金,以及新興拉美和亞洲基金。到二○○九年底獲利了結時,表現最差的基金報酬率是九五%,表現最好的高達一八○%,大賺波段財。

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